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回龙观的龙争虎斗，昌平南年底再添新盘？|凰家探地

9月21日，北京市第三轮集中供地竞买申请截止。18宗挂牌地块均有至少1家房企参与报名，其中8宗热门地块（海淀区3宗、丰台区4宗、昌平区1宗）更是吸引了多家房企竞夺。

据统计，18宗土地总面积共计74.8万平米，总建筑面积约147.5万平米，总起始价约471.7亿元。其中销售指导价最高的是丰台区的花乡地块，位于三至四环，10.6万元/平米，起拍楼面价6万元/平米。最低的是密云区的十里堡镇地块，仅3万元/平米。

据悉，除密云、房山、石景山、经开共计5个地块外，其余13地块均设置了竞现房面积销售环节。不仅如此，大部分地块不再将90/70户型限制作为刚性约束，在户型设计上给予房企更大灵活度，更加有利于满足多子女家庭住房需求。

这些地块，具体情况究竟如何？凤凰网房产北京进行了实地探访。

回龙观再添新盘

2022年算是罕见的昌平新盘大年。继北清云际、建发珺和府、奥森春晓，以及刚刚开盘的华润橡树湾后，回龙观再推出一新地块，就在北清云际和建发珺和府旁边，首开、中海、绿城等7家房企和联合体参与竞夺。明日竞标成功后，大概年底可入市。

该地块为纯住宅地块，无需配建保障性住房，居住环境更加纯粹，比紧邻的6006地块（建发珺和府）和6001+6002地块（北清云际）略显优势，未来在品质方面可以有些许提升的空间。

3.28万平的用地规模，2.77的容积率，无论是模仿建发珺和府走高层+小洋房混合的形式，还是像北清云际一样全部小高层，都有可能，具体看开发商怎么操刀了。

届时北清云际差不多都去化完了，建发没有95平三居小户型，而且建发把最大面积的130平全部放在了最左侧，临近高速的位置。两居刚需已经被两拨新房冲击去化得差不多了，拿地6004+6005的开发商，可能会做95平小三居，以及高端改善户型更好地抢占市场。

同时，9月15日，昌平市政府又“炸”出一南侧新地块，近邻昌平线和13号线的交汇处——朱辛庄地铁站，预计明年中入市。东侧距离最近轨道约350米，南侧距离530米，较之前开盘即售罄的限竞红盘——龙湖云璟地理位置更佳。众多新盘齐发，昌平南真是卷生卷死……

道路交通

据凤凰网房产北京实探，地块北侧道路——北清路为双向4车道，较为开阔，路面有些破损。根据政府道路规划，北清路未来将进行快速化改造，道路上设高架桥，下设地面辅路，均为双向6车道，主路全程无红绿灯畅行，一期计划2024年9月通车，快捷通达生命科学园、中关村软件园、永丰产业基地等产业园，

北清路实拍

地块周围道路实拍

地块西北侧，有城建集团在进行区域改造。

周边配套

实探发现，地块距离最近地铁站——生命科学园站约790m，步行11分钟可达。从生命科学园站出发，1站到西二旗，3站到上地，并可经由正在建设、2024年通车的13号ab线、2022年底通车的昌平线南延线，快速到达中关村、望京等互联网集中地。

周边现有大型商业配套仅有永旺国际商城购物中心（700m），和回龙观、海淀北共用公园配套：距离回龙园、水景公园均直线3km、实际距离5km。中关村公园、航天湖公园实际距离7km。

三甲医院也是共享的回龙观的配套：积水潭医院回龙观院区（4km）。积水潭医院回龙观院区二期在建中，位于一期西侧，预计2023年竣工投用。

新房、二手房情况

目前，回龙观板块在售4个新盘：8号线平西府地铁站附近的奥森春晓+北清橡树湾，13号线新龙泽地铁站附近的北清云际+建发珺和府。

其中，北清云际由中交+卓越建设，卓越物业管理，2021年10月底开盘，简装交付，均价6.2w元/平，首开468套，目前仅有108平米户型售罄，售出220套，去化率47%。

建发珺和府由厦门老牌国企建发集团建设开发，得房率75%，6层小洋房+高层产品设计。均价6.2w元/平，6月底开盘后，日均网签数量达7套左右，目前651套已成交291套，去化率45%。

平西府的奥森春晓由中交+卓越建设，中交物业管理，偏高端改善，均价6.3w元/平，96平做成了大两居，且北面有连廊。想买三居则面积直接上升到了115平，710万左右。目前首推620套中共签约247套，去化率40%。

北清橡树湾9月12日开盘，由华润央企操刀打造，是这四个项目中，唯一一个精装交付的，得房率78%（含飘窗）。销售价也是这四个项目中最低的，仅6w元/平。

虽然这四个新盘各有利弊，但和周边次新房相比，还是存在着明显的价格倒挂。平西府周边的二手房公园悦府，一期7w/平左右，三期可以卖到8w/平左右。新龙泽周边的次新房金悦华府，价格飙到了8.2w/平，经济适用房融泽嘉园，均价也在6.2w/平左右。

新地块入市后，将进一步缓解回龙观新房较少的局面，回龙观的买房人们也能有更多优质选择。究竟成绩如何，让我们拭目以待。

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